A cuánto se alquila una oficina premium y cómo revertir la crisis que se viene en ese mercado
La falta de nuevos proyectos está alterando la oferta y demanda del mercado, impulsando la modernización de edificios existentes para cubrir la crecientes necesidades
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El mercado inmobiliario corporativo de Buenos Aires se encuentra en una etapa de transformación, y uno de los datos más relevantes del relevamiento elaborado por Newmark en su informe “Análisis y Perspectivas 2025″ es la escasez de nuevos desarrollos de oficinas de categoría AAA hasta 2028. Esta situación está generando un impacto significativo en la dinámica de oferta y demanda del sector y plantea desafíos tanto para propietarios como para empresas que buscan espacios de alta calidad.
De acuerdo con el informe, actualmente solo hay tres proyectos en construcción que sumarán 106.334 m² rentables. De estos, dos tienen entrega prevista para 2025: un edificio en el corredor norte de CABA (22.995 m²) y un proyecto en zona norte (39.114 m²). El tercero, un desarrollo en Catalinas de 44.225 m², no estará listo hasta 2028. Esto implica que, en los próximos años, la única manera de atender la creciente demanda por espacios premium será a través de la modernización y reconversión de edificios existentes.
Para este año se prevé la incorporación de 60.000 m² en dos edificios, aunque más de 22.000 m² aún están en negociación, lo que significa que solo 40.000 m² impactarán directamente en la vacancia en el corto plazo.
A partir de 2026, la falta de nuevos desarrollos AAA hasta 2028 generará una absorción progresiva del stock disponible, lo que presionará la vacancia a la baja. Dado que la construcción de un edificio de esta categoría puede demorar entre tres y cinco años, la ausencia de nuevos proyectos en marcha mantendrá restringida la oferta futura, reduciendo la disponibilidad de espacios premium en la ciudad.
Esta falta de nuevos proyectos AAA responde a múltiples factores, entre ellos, la incertidumbre económica, la falta de financiamiento para grandes desarrollos y la baja absorción de metros cuadrados en años anteriores debido a la pandemia y la evolución del teletrabajo. Sin embargo, con la progresiva estabilización del mercado y el repunte del empleo corporativo presencial, la necesidad de oficinas modernas y eficientes está resurgiendo.
Una demanda cada vez más selectiva
La vacancia en oficinas clase A cerró 2024 en 18,8%, una cifra alta pero con tendencia a estabilizarse. Sin embargo, los edificios más antiguos y desactualizados enfrentan dificultades para captar inquilinos, ya que la demanda se concentra en espacios modernos con eficiencia energética, tecnología avanzada y diseños flexibles que se adapten a las nuevas modalidades de trabajo híbrido.
Este fenómeno se traduce en una fragmentación del mercado: mientras los edificios AAA con certificaciones de sustentabilidad, infraestructura tecnológica avanzada y servicios adicionales siguen captando demanda, aquellos que no han sido renovados enfrentan mayores niveles de vacancia y deben reducir sus valores de renta para atraer ocupantes. En este contexto, la inversión en actualización de inmuebles se vuelve un factor estratégico clave.
Impacto en los precios y estrategias de adaptación
En cuanto a los valores de renta, se espera que los precios se mantengan estables en el rango de US$23/m² a US$25/m², con ajustes puntuales según la ubicación y la calidad del inmueble. A medida que la oferta se reduzca, los propietarios de edificios obsoletos deberán adoptar estrategias comerciales agresivas o invertir en mejoras para atraer inquilinos.
La adaptación no solo implica mejoras estéticas y tecnológicas, sino también una flexibilización en los formatos de alquiler. Muchas empresas están optando por contratos con menor plazo, esquemas de ocupación flexible y modalidades de coworking, lo que obliga a los propietarios a repensar su modelo de negocio.
Los polos emergentes como Palermo y Parque Patricios podrían beneficiarse de esta situación, captando empresas que buscan alternativas a los corredores premium, donde la disponibilidad es más limitada. Además, el informe sugiere que la flexibilidad en los formatos de ocupación, como los espacios de coworking y oficinas híbridas, será clave para la reconfiguración del mercado.
Un horizonte de consolidación y desafíos
El 2025 será un año importante para la consolidación de estas tendencias. Con la oferta futura restringida, la modernización de los edificios existentes se vuelve una necesidad ineludible para que Buenos Aires siga siendo un mercado competitivo en el sector de oficinas corporativas. Aquellos desarrolladores y propietarios que apuesten por la actualización y eficiencia operativa de sus espacios estarán mejor posicionados para enfrentar un panorama cada vez más exigente y selectivo.
Además, la posibilidad de financiamiento para remodelaciones y mejoras jugará un papel clave en este escenario. Se espera que el acceso al crédito inmobiliario mejore paulatinamente, lo que podría acelerar los procesos de renovación en edificios que requieren actualizaciones urgentes.
En definitiva, el mercado de oficinas de Buenos Aires se encuentra en una encrucijada: sin nuevos proyectos en el horizonte, la clave del crecimiento estará en la capacidad de adaptación. Aquellos que logren anticiparse a las nuevas demandas del sector y ofrecer espacios funcionales, tecnológicos y sustentables serán los que marcarán la diferencia en los próximos años.
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