Cepo cambiario: especialistas responden que pasará con los precios de las propiedades si se levanta o hay una devaluación
En días claves en las negociaciones con el FMI, analistas del mercado responden cómo aumentarán los precios de las propiedades si se elimina el cepo cambiario
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RedactoraMaría Josefina Lanzi
La semana pasada, uno de los analistas económicos más escuchados entre los empresarios y los agentes financieros anticipó que los precios de las propiedades subirían hasta un 40%. Este dato tiene su fundamento: desde hace cinco años el metro cuadrado de publicación de una propiedad ubicada en la ciudad de Buenos Aires viene cayendo, pero en 2024 aumentó casi un 7%, según datos de Zonaprop, porcentaje que, además, implicó el mayor crecimiento en los últimos siete años. En ese contexto y en medio de semanas clave de negociaciones con el Fondo Monetario Internacional, los analistas se preguntan cómo impactará la salida del cepo en el precio de las propiedades.
Javier Milei firmó hace una semana el decreto de necesidad y urgencia (DNU) que busca sellar el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI) sin necesidad de que sea aprobado por ambas cámaras del Congreso. La disposición salió publicada en el Boletín Oficial mediante el decreto 179/2025 en la madrugada del martes 11.
Se trata de una medida clave que podría acelerar la eliminación de la restricción cambiaria ya que, hace un mes atrás, el presidente Javier Milei reveló en una entrevista con LN+ la posible fecha de salida del cepo, algo esperado desde hace tiempo en distintos sectores de la economía. El 1 de enero de 2026 la restricción cambiaria “dejará de existir”, aseguró el propio Milei, aunque aclaró que podría ser antes , en el caso de que se concrete el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI).
En cuanto a cuáles serán las consecuencias de la eliminación de la restricción cambiaria, la opinión de los economistas sobre esto se encuentra dividida. Hoy el gobierno tiene reservas negativas de 8000 millones de dólares, además de futuros vencimientos, por lo que, si por la salida del cepo se genera una demanda de dólares, esta moneda, por efecto de oferta-demanda, subirá. Es por eso que, algunos analistas explican que el presidente estaría esperando a contar con más fondos en el Banco Central, para que ese salto no sea tan abrupto y no tenga la necesidad de devaluar. “El gobierno está trabajando fuertemente en la credibilidad económica y en conseguir los dólares suficientes para que la salida del cepo sea lo más tranquila posible y sin mucho salto en el tipo de cambio”, explica Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima.
En ese contexto, otros economistas anticipan que, una vez eliminada la restricción cambiaria, podría haber un salto inicial en torno al 15%, para llegar del oficial al paralelo. Esto tendría un impacto en la inflación y en la actividad económica, generando un efecto recesivo y un encarecimiento de las propiedades en pesos, ya que, si los inmuebles mantienen sus valores en dólares, se necesitarán más pesos para comprar un inmueble: un punto fundamental para quienes necesitan crédito. “Pero eso sería en el corto plazo, ya que la salida del cepo permite que sea menos engorrosa la compra de propiedades, dado que facilita las operaciones, al no contar con restricciones de acceso al dólar. Además, permitirá el ingreso de divisas al país, es decir, habrá más dólares en la economía, y potenciará las inversiones extranjeras”, explica el economista Juan Manuel Telechea.
¿Cómo impactará la eliminación del cepo cambiario en los precios de las propiedades?
El impacto en los precios variará según cómo se dé la unificación cambiaria: cuánta plata se consiga del acuerdo con el fondo y cuánta credibilidad y confianza consiga generar el gobierno, entre otros motivos.
Si el salto cambiario no es abrupto y se evita devaluar, los brokers consultados coinciden en que las propiedades subirán de precio. Es importante aclarar que esto no será inmediato: en el corto plazo, no subirán los valores de los inmuebles. Sin embargo, la salida del cepo impulsará varios factores que aumentarán la demanda y que, en el mediano plazo, los precios tenderán a acompañar ese aumento.
Entre esos factores, Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, que trabaja en Empiria, la consultora de Hernán Lacunza, explica que la eliminación de la restricción cambiaria implicará la posibilidad de que los bancos amplíen su financiamiento, es decir, que consigan más plata y tengan luego una mayor capacidad para prestar dinero, lo que llevará a un aumento en la solicitud de créditos hipotecarios” y, por tanto, de la demanda de propiedades. En su caso, no anticipa un salto muy marcado del dólar y detalla: “El valor de las cosas en un país valen más si no hay cepo, ya que se genera movimiento de afuera, más financiamiento”.
“La demanda de inmuebles está motorizada por muchos factores: hay un cambio de expectativas desde septiembre de 2023, una recuperación de los salarios, una mayor cantidad de operaciones por el crédito hipotecario. Quitar el cepo eliminaría una distorsión más en el mercado, lo que se traduciría en un mayor nivel de demanda. No impactará directamente en los precios, sino que, a mediano plazo, se podría traducir en un aumento en el valor de las propiedades”, explica Achával y agrega que la eliminación de la restricción cambiaria generará mejores expectativas y un mercado cambiario más líquido.
El broker profundiza en su aseveración: “Si se elimina el cepo y no hay salto devaluatorio, el impacto va a ser muy positivo. Estamos a niveles de precios de las propiedades en términos reales de 2006 y el principal factor de tracción de la demanda son los valores bajos, por lo que, hay mucho margen para que sigan creciendo los precios”. En cuanto a porcentajes concretos afirma que los precios aumentarán un 10% en promedio este año, con un impacto más fuerte en tickets más bajos.
Martín Boquete, director de Toribio Achával, comparte esta mirada y asegura que la eliminación del cepo debería incrementar la demanda de propiedades, “porque el cepo es una muestra de inseguridad del gobierno que el mercado lo canaliza con mayor precaución en las decisiones”. Además, “esto debería aumentar el flujo de capitales desde el exterior, que incrementará la demanda y debería incidir en un empuje hacia arriba en algunos de los precios de los inmuebles”, agrega.
Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, opina que no hay una conexión directa entre la eliminación del cepo y el precio de las propiedades. “Lo que sí puede ocurrir es que, de a poco, la economía se empiece a dinamizar y se mueva más el mercado de las propiedades, ya que van a fluir mejor los fondos y las inversiones del exterior, además de que habrá un acceso más fácil a la moneda americana”, detalla . Sin embargo, alerta que aún hay mucho stock de propiedades en el mercado, por lo que, no predice un aumento directo e inmediato en los precios, ya que todavía la oferta es grande. Efectivamente, si se analiza el stock de inmuebles en venta de Zonaprop en diciembre del año pasado, este promediaba las 103.000 unidades en venta, mientras que en mayo de 2018, en medio del boom de créditos hipotecarios, eran 65.000.
“El levantamiento del cepo facilita las operaciones, hace que sean más transparentes, que se realicen con dólares y que conseguirlos sea tan más ágil, al tener un único valor. No lleva directamente a que aumenten las propiedades, pero, al facilitarlas, en el largo plazo sí pueden subir”, explica Diego Cazes, director general de L.J. Ramos.
Frente a la posibilidad de que la devaluación sea fuerte, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, aclara: “Es importante resaltar que nunca una sola medida provoca una reacción en los precios”. Explica que, en 2001, cuando hubo una devaluación, las propiedades bajaron unos meses después, pero el escenario en ese entonces era muy distinto: había recesión, una crisis institucional y financiera, entre otros problemas. “Tenías que tener el triple de pesos para comprar los mismos dólares, además de mucha incertidumbre de hacia dónde iba a ir el país. Pero, ahora, el panorama es diferente. Si llegara a haber una devaluación fuerte, el impacto no va a ser alto, porque el escenario de hoy es totalmente distinto al del 2001″, agrega.
El especialista además descarta una devaluación. Además, señala que la eliminación de la restricción cambiaria es positiva en el mediano y largo plazo, porque se quita una traba que sigue haciendo ruido hoy en el mercado. “Si no está el cepo, en el mediano plazo es bueno y genera expectativas positivas”, agrega.
¿Qué pasó en la época de Macri con el precio de las propiedades?
El expresidente Mauricio Macri eliminó el cepo cambiario en diciembre de 2015 y al poco tiempo, en mayo de 2016, se creó la UVA (préstamo hipotecario que se encuentra indexado a la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA)). En ese entonces, subió la demanda de propiedades y se llegaron a vender 63.428 propiedades en 2017 y 55.698 en 2018, según datos del Colegio de Escribanos de CABA.
“Es por eso que es difícil definir la causalidad sobre qué hizo subir el precio de las propiedades; lo que sí se sabe, es que, sin cepo, todos esos elementos pueden florecer”, explica González Rouco.
Otros economistas recuerdan que, en mayo de 2018, Macri anunció el préstamo con el fondo, cuyas divisas se agotaron en 14 meses, aproximadamente, por fuga de capitales, remesas, entre otros motivos. De esta forma, los especialistas advierten que cuando se elimina el cepo cambiario y no existe confianza y credibilidad hacia el gobierno, el dinero puede ser rápidamente absorbido por la gente, lo que hace subir el dólar y devaluar el peso.
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