Créditos hipotecarios: la tasa más baja que se ofrecía en CABA no se salvó de la suba que vienen haciendo los bancos
El aumento de las tasas impacta directamente en la cuota del préstamo bancario y hasta la más ventajosa del mercado sufrió incremento
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En un contexto en el que el acceso al crédito hipotecario UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) está tocando su techo, con alrededor de 3000 préstamos otorgados por mes, la suba de tasas continúa generando incertidumbre. Y, ahora, el banco que contaba con la TNA (Tasa Nominal Anual) más baja para comprar una propiedad en diversos barrios de la ciudad de Buenos Aires, se sumó a esta tendencia alcista.
De esta manera, la línea del Banco Ciudad orientada a adquisición, refacción, mejora o ampliación de vivienda única y permanente pasó de tener una tasa para el mercado general del 6,9% (en su lanzamiento era del 5,5%) al 8,1%, mientras que la tasa preferencial -destinada a comprar en diversos polígonos de la Ciudad- subió del 3,5% al 4,5% en los últimos días.
Según datos de la entidad, ya se emitieron unos 2000 créditos desde que se lanzaron en abril de 2024, totalizando aproximadamente US$200 millones (que en pesos serían $200.000 milones) “con un ritmo de colocación creciente”. Del total, el 20 % de estas operaciones corresponden a las zonas beneficiadas por la tasa preferencial: microcentro y sectores del sur de la ciudad (La Boca, Boedo, Parque Patricios, Nueva Pompeya, Barrio Olímpico y Lugano).
Para entender mejor el impacto de la suba de las tasas: un préstamo de $100 millones destinado a estos polígonos, con la tasa del 3,5 % + UVA por 20 años, tenía una cuota inicial estimada en $581.490. Ahora, con la suba al 4,5 %, esa misma cuota asciende a $642.000; lo que equivale a un 10,41% más.
¿Qué implican estas subas?
Cada alza que tiene una tasa de un banco encarecen los préstamos y limitan el acceso a vivienda propia. Especialmente en este tipo de créditos que son ajustables por inflación (UVA + CER), un aumento de tasa incrementa drásticamente la cuota mensual, obligando a solicitar ingresos más altos para cumplir con el tope bancario, que en general no puede superar el 25 % (pero en algunos casos llega al 30 %) de los ingresos familiares; o obliga a buscar una propiedad “más accesible”.
Si bien el sistema de indexación permite que estos préstamos sean una opción viable en contextos inflacionarios, los aumentos en las tasas de interés pueden restringir cada vez más el acceso a los préstamos.
“En el monto de la cuota va a impactar más la tasa que ofrece el banco que el plazo por el que se solicite”, advierte José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. En la práctica, eso se transforma en una exigencia de ingresos mayor. El aumento de tasa puede dejar afuera a solicitantes que, con una tasa menor, sí podrían cumplir con la cuota.
¿Qué falta para que el crédito se vuelva más accesible?
- Mayor competencia entre entidades: más bancos ofreciendo tasas atractivas -las agresivas del Ciudad fueron clave para impulsar el segmento-.
- Desarrollo de un mercado secundario de hipotecas: necesarios para securitizar créditos a largo plazo y liberar liquidez inmediata a los bancos. “Sin securitización, los bancos no quieren prestar plata. La relación cuota-ingreso es fuertísima, entonces no hacemos nada con eso. Si no se desarrolla el mercado de créditos, es muy difícil que se recuperen los precios”, explican los especialistas.
- Flexibilización financiera: ajuste de calificaciones y requisitos para ampliar el universo de elegibles, especialmente para clases medias y jóvenes.
En la realidad, muchos bancos privados no tienen interés en prestar dinero. Pero ante la presión de la demanda, terminan ofreciendo y otorgando crédito, aunque con tasas más altas. La suba funciona como un filtro: restringe el ingreso de nuevos solicitantes y limita la exposición del banco.
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